第一章 行业概况1.1 互联网+房地产平台房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。根据中国《经纪人管理办法》规定，房地产经纪是一种中介行为。未来房地产产业链各环节与互联网深度融合，全球房地产互联网化将呈现互联渗透由后向前、数据驱动变革创新、细分领域重度垂直、物联网家新格局开启四大趋势。图 1 综合发展情况信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端图 2 房地产行业产业示意图信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端数字化创新将向产业链前端延伸、跨界合作将加速房地产企业整合、产业新生态将改变整体竞争格局将成为我国未来房地产行业互联网化的三大趋势。互联网房地产创业热度持续升温，但2016年资本寒冬的来临严重打击了创业者的信心，新增创业公司仅为2015年的六分之一，其中房产综合服务、商业房产、装修装潢成为三大投资热点。面对互联网带来的机遇与挑战，未来传统房地产企业可在模式创新、数字智能、用户服务三个方面进行思考与布局。图 3 基本产业链布局分析信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端► 未来几年，地产科技投融资将在技术应用成熟度的日益提升下兑现成长效应;► 曾经数字化程度较低的地产开发环节，将受益于云计算、人工智能、物联网等技术，孕育新风口智慧建造，未来预计将突破万亿人民币的市场规模;► 除投资机构之外，地产企业纷纷布局地产科技，能否通过地产科技顺利实现数字化转型，创新地产科技的应用场景，将成为新一轮行业竞争中能否存活并脱颖而出的关键。图 4 传统经营期间互联网房地产销售额信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端1.2 事件驱动及重点关注自2018年以来，国家确认将在智慧城市领域逐步完善智慧城市顶层建设，2019年发改委发布新型城镇化建设重点任务，加强城市基础设施建设，强化创新驱动，推进物联网“感-联-知-用-融”与智慧城市的一体化及规模化发展；2020年则在多个会议上及政策上强调，要坚定不移地推动新基建的发展，并明确了新基建的范畴，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面，覆盖5G基站建设、大数据中心、人工智能、工业互联网等技术领域。截至目前，上海、广东、江苏、重庆等地已处于相关大型项目筹划期，规模超过万亿，同时工信部赛迪智库《“新基建”发展白皮书》预测，在2025年在新基建领域的累积投资额将到达17万亿。除中国以外，海外其他国家或地区亦在“智慧城市”与“新基建”上进行了布局。自2009年起，IBM与迪比克便开始合作建设美国第一个智慧城市，数字化公共资源及服务。根据IHS发布的《智慧城市：商业模式、技术及现行计划》，美国各州地方政府将根据城市特点的不同设计智慧城市，具体包括更新信息及通讯基础设施、加强城市安防等措施。在高新技术方面，全球移动供应商协会（GSA）发布的数据显示，截至2019年底，全球有119个国家和地区的348家运营商正在进行5G投资；美国于2016年发布《国家人工智能研发战略计划》，欧盟委员会亦发布了《欧洲新工业战略》，宣布将加快在人工智能、5G、数据和元数据分析等领域的研究和资金投入。由于地产行业体量庞大，海量数据的传输、处理、分析、存储等一直都是地产数字化转型的技术瓶颈，而5G、云计算、大数据等技术的日渐成熟则能帮助地产行业突破这一瓶颈，实现全链路式革新。智慧城市则能更直接地通过赋能空间载体，给予地产数字化红利变现的机会。因此，可以预期，在政策的鼓励与扶持之下，新的技术将与传统地产相融合，从产品设计、生产方式到营销运营等各个环节实现数字化的流程再造，促进传统地产的数字化、网络化和智能化转型。图 5 中国城镇化率信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端从供给端来看，“房住不炒”等政策也对地产的增量扩张施加了一定的限制。除了针对居民买房发布限购令，我国在2020年8月提出房企融资新规，明确“三条红线”，界清房企融资的模糊地带，控制开发商拿地规模，限制房地产行业盲目扩张，推动房地产行业从“发动机”向“稳定器”的角色转变。根据“三条红线”，不同类型房企新增融资的上限被明确规定，即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%。韩国等国家也为了打击炒房，在不同时期实施了较为严格的房产税。当房地产行业的金融属性从政策上被削弱，市场参与者就只能从增长型发展转向存量改造，比如向制造业、服务业方向转型。此时，地产企业亟亟需创新途径，来提升自身的差异化优势。图 6 房地产综合新闻指数走势图信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端据CNNIC的数据，截至2020年6月，我国网民规模为9.4亿，互联网普及率达67%，互联网对人民生活的影响正在加深。思略特研究显示，随着线上支付的普及与消费者习惯的转变，居民对地产衍生出了更加多元化、客制化的需求，而这种需求只有在地产全面数字化的情况下，如通过大数据、人工智能、物联网等技术分析人在空间中的行为趋势、预期及改善方式，才能够被充分实现。某种程度上，地产数字化已经成为新一代居民对未来的普遍预期。用户数字化需求的扩大，为地产企业提供了存量更新与建立差异化优势的一种思路。或许，地产企业可以基于需求的转变，借助科技实现地产数字化转型，盘活存量土地资源，从传统产销模式向资管模式转变，节地利用，高效开发，精细运营。换而言之，拥抱地产科技或许可以成为将未来地产企业突破瓶颈的重要手段与战略的主要发力点。图 7 中国房地产行业广告投放比例信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端图 8 房地产行业今年来广告投放情况分析信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端1.3 “全产业链”全景图谱分析图 9 垂直房地产门户信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端(1) 资本入局，重塑全球地产生态2014年至2019年发生在地产科技领域的全球范围内的投融资事件超过2000起，金额累计超过200亿美元；2018年平均每起投融资事件所融金额约为1080万美元，而该指标在2019年则达到了1745万美元，年涨幅达到了62%，一方面说明全球资本正在加速涌入地产科技领域，为地产科技的应用落地提供必要的经济支持，另一方面也代表了各投资机构、投资者对地产科技的看好。(2) 全球地产科技投融资金额增速上升根据亿欧智库的调研数据，2014-2020年地产科技领域共有379起投融资事件，累计投资金额达到624亿人民币。其中，受地产行业宏观政策影响，2018年的投资总额较前一年度有所下降，但智慧城市、物联网AIoT等技术概念的兴起，激发了投资者的信心，使得2019年的投资增速达63%。总体来说，中国地产科技领域的投资者们对行业未来发展持乐观态度。(3) 中国地产科技投融资总额波动上升与此同时，一些头部房地产企业也积极参与了对地产科技的投资布局，目前的布局方式除了加大自主研发外，主要是投资或收购科技公司，形成双向赋能。Prologis，CoStar，Brookfield，JLL等皆采取了以上行动，以防止在地产科技3.0的浪潮中被具备科技迭代优势的初创企业替换，甚至淘汰。从区域的角度来看，中国作为地产科技中发展势头强劲的代表，与较早开始发展地产科技的美国在赛道的投资偏好上存在着差异。图 10 房地产产业革新信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端1.4 电商平台与平台治理：平台APP图 11 房产行业PEST分析+互联网信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD图 12 中国房产APP分类信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD图 13 主要APP用户(万)信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD在用于支付租金的选择方式过程中，超过一半的用户选择季付，也有不少人选择月付租金，占比达到了36.2%，相比于季付和月付，半年付的用户比较少。图 14 用户支付方式和使用动机信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD1.5 “产品变现”和“用户享受”以“安居客”为例图 15 安居客产业分析信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD图 16 媒体咨询与数据分析信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD图 17 预约看房模式产品服务信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD1.6 以“58同城”例子的产业链发展探究图 18 58同城信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD58同城成立于2005年12月12日，总部设在北京，在全国共拥有27家直销分公司。网站定位于本地社区及免费分类信息服务，帮助人们解决生活和工作所遇到的难题。2020年6月16日，58同城发布公告，与Quantum Bloom Group Ltd.签订合并协议。根据协议，买方投资财团将以每股普通股28美元购买58所有已经发行股票，预估的总交易额为87亿美元(约合617亿元)。当前消费产业链在供需两端均存在痛点。需求端方面：在消费升级的背景下，消费者对商品性价比与购物体验的重视程度提升，但传统电商及线下渠道难以同时解决产品性价比与消费者体验低的问题。供给端方面：我国大量优质产能长期进行代工生产，生产技术成熟、工艺优质，但产品附加值低、利润空间小，且近年来受到人工成本高企、订单结构变化的影响，代工厂打造自主品牌的愿望强烈但缺乏相关营销渠道与品牌运营经验。直播电商通过线上导购、缩短购买路径等方式，在提升用户购物体验、实现流量高效货币化的同时，积极反哺上游供应链，助推新兴品牌的孵化，即通过对“场”的重塑，提升“人”与“货”的对接精度与效率，助力解决供需痛点，推动全产业链升级。图 19 58同城信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD同城、安居客启动试点的全景自动重建技术。室内三维场景全自动重建是学术界难题，通过搭载这项AI全自动化“黑科技”，58同城、安居客的临感VR看房可以快速实现全自动线上画面重构，经纪人自主拍摄的房源素材上传云端后，生成线上全景房源仅需10分钟。同时进一步降低经纪人日常拍摄难度，房源采集的时间也会大大缩短，依托于仅千余元的拍照设备，就可以轻松完成房源全景房源拍摄。不仅显著降低人力成本，经纪人也可以更便捷为用户提供高科技看房服务。今天无论对于经纪人，还是普通用户，都可以感受到临感VR看房技术对于房产交易产业链的改变。58同城、安居客统计数据显示，通过应用临感VR技术，VR看房用户数量实现大幅攀升，用户占比从2018年初的5%提升至2021年的70%；用户线上单套看房时间进一步拉长，在VR看房技术的应用下，用户的线上看房时长从20秒提升至130秒，深度体验线上交易服务；VR看房的用户转化效率达到普通看房的4倍，显著提高平台获客率和成交率，降低房产经纪的运营成本。图 20 VR看房信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD5G将会重构房产解决之道，随着未来5G应用场景的全面普及、人工智能与物联网等前沿科技逐渐走入生活，城市迭代更新进程愈发加快，城市建设也将融入越来越多的科技元素。而在房地产行业，通过高新技术和房产业务的融合，以提高服务质量和交易效率，正成为行业发展新方向。58同城原本是一个互联网信息平台，近些年不断提升服务的功能，慢慢向一个服务平台转型。房产、招聘、汽车、生活服务是58同时重点发力的几个领域。行业的未来，一定是角色专业化、分工明晰化的。一是要不断引入丰富的服务，包括交易保障体系、金融产品支撑、法律或者整个运营管理支持、经纪门店的培训等，在不断丰富平台的全方位服务能力。另一方面，就是要用技术去解决传统产业链中的痛点，从而慢慢改造传统产业。第二章 商业模式和技术发展2.1 商业模式图 21 典例分析信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD2.1.1. 主攻方向：BIM技术综合分析决策阶段的各项技术经济指标圆的确定，对项目成本有很大影响。决策阶段影响项目成本的程度最高，因而，决策阶段项目决策的内容是决定项目造价的基础。传统造价模式下，投资方案的比选一般通过历史积累的项目资料来进行项目测算比较。规模较大的单位会有自己的《指导价》和估算指标，以此作为项目成本测算的依据；规模较小的单位会自行搜集成本指标和价格数据来进行项目成本的测算。利用BIM技术可以提高投资决策阶段的投资效率。基于投资决策分析主要包括基于BIM和BIM估计投资项目选择的投资成本两方面BIM。图 22 BIM技术信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD在决策阶段，确定不同的施工方案的成本估算投资项目的第一，在这个阶段的项目成本通常是基于单个项目。BIM技术的使用可以建立每个项目的前期建筑信息建模解决方案，称该项目成本指标类似项目可以高效、准确的在所有的建设项目投资估算。BIM模型包含了工程的许多参数化信息，这些历史项目的BIM模型就构成了企业的数据库，在投资估算时，可以直接在该数据库中提取相似的历史工程的BIM模型，再根据拟建项目实际情况进行修改，就会得到每个构件相应的工程量、造价等造价指标，通过这些指标可以快速对项目投资造价进行估算。决策阶段的另一项工作就是投资方案的选择。进行投资方案选择时，除了对各方案的估算价格进行比较之外，其他指标的对比也很重要，比如工程量指标、成本指标等，以此综合确定最优方案。通过建立企业级，工业级甚至BIM数据库，这将带来巨大的价值投资方案的比较和鉴别。BIM模型具有丰富的会员信息，技术参数，数量的信息，成本信息，计划信息，材料信息，投资方案的比较，这些信息可以被恢复并显示三维的方式，根据新项目的程序功能类似项目的历史模型提取，修改，更新，不同选择模型的快速形成，根据修改后的软件，自动计算出不同方案的数量，成本数据和其他指标，直观方便的进行方案比选。2.1.2. 产业应用：BIM与产业链结合传统建筑建造基本都是应用的二维模式设计，在现场施工时通常会造成大量的错、漏、碰、缺等问题，而BIM技术的应用可以有效规避这些二维设计先天存在的缺陷。传统方式的项目即使在施工准备阶段有深化设计，也只是在二维图纸上解决，无法像BIM一样利用模型进行三维模拟操作，能够更直观的感受设计方面所存在缺陷问题。图 23 BIM技术信息来源：千际投行、资产信息网、iFinDBIM刚开始在国内起步的时候，面临最大的问题就是疑虑，包括业主方、建设方、设计方、施工方在内的各参建单位都认为应用BIM时就是要额外地支出一笔费用。虽然事实如此，但是传统方式在施工过程中产生的变更，导致返工重建所浪费的成本，往往是应用BIM支出的几倍，甚至是几十倍。图 24 BMI对建筑行业的影响信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD为了更好的规范BIM，促进其稳定有序发展，2017年5月，住建部正式批准《建筑信息模型施工应用标准》为国家标准，自2018年1月1日起实施。2017年6月，为落实省委、省政府新旧动能转换重大工程安排部署，推动大数据、物联网、云计算、移动互联网、GIS和BIM等技术在住建领域应用，促进产业智慧化、智慧产业化和跨界融合发展，提高全省住房城乡建设领域信息化发展水平，山东省住建厅发布《山东省住房城乡建设信息化发展规划(2017～2020)》提出，促进BIM应用：打造基于BIM技术的一站式联审和数字化监管平台，建立基于BIM技术的项目立项、方案设计、招投标、工程验收、审计和档案等环节的审批和监管模式，实现各参与方在同一多维建筑信息模型基础上的数据共享和协同，覆盖建筑物的全生命周期。这些政策的出台对BIM及房地产都产生了一定的影响。2.2 商业模式分析Nemetschek Vectorworks致力于开发使用灵活、多用途、直观的CAD及BIM解决方案，支持建筑工程的集成管理环境，使建筑工程在其整个进程中显著提高效率、大量减少风险。信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD图 25 Vectorworks 典型企业信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD2.3 技术发展互联网技术，帮助传统企业实现数字化转型升级，而通过房源在线、客户在线、经纪人在线、管理在线和资金在线的‘五个在线’，实现房地产服务行业的数字化、网络化和智能化，最终实现交易效率与用户体验的提升。(1) 对房地产经纪企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，房地产经纪服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在房地产经纪服务中。对于房地产经纪服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。(2) 服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全社会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和舆论环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制。(3) 国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。经纪服务商业模式创新应从房地产经纪行业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快服务业融合和整合，夯实与规划，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。Reonomy等公司通过提供从分析报告到3D显示等多样化商业地产数据服务产品，完美协助纽约地区商业地产投资人的决策过程，通过精准目标客户定位、科学数据管理体系、先进技术应用构建核心竞争优势(1) 数据分析手段-美国Reonomy公司图 26 数据分析手段信息来源：千际投行、资产信息网、iFinDReonomy成立于2013年，位于美国纽约市，业务聚焦于商业地产数据分析领域，现成功融资4轮，融资规模达到1885万美元，已发展成为CRE（商业 地产）数据分析领域的佼佼者；产品服务使用者订阅费贡献Reonomy的全部收入来源；Reonomy日常运营成本较同类型企业低40%左右，得益于Reonomy管理人员经验丰富（CEO长期供职于麦肯锡、波士顿咨询），其他高级管理人员同 样具备丰富的技术经验和管理经验。(2) 市场潜力——美国SMS Assist公司图 27 美国SMS Assist 公司信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD▷ SMS可以节省客户10％-20%的维护成本，同时拥有一支约140人的技术团队，其中绝大部分位于中国湖南省，这有效降低了SMS运营成本；▷ SMS的营业收入在过去的5年内以50%的速度增长，通过SMS大学对子承包商进行培训，快速的提高了服务质量；▷ 2016年6月，SMS assist获得了由Goldman Sachs团队投资的1.5亿美元的D轮融资，SMS assist估值将达10亿美元，成为独角兽企业。(3) 与物联网相结合——Alta network图 28 Alta商业模式整合分析信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD近年，Ayla专注于智能家庭、智能楼宇，包括家用电器、热水器和软化剂（包括供暖、通风和空调系统）、以及家庭防火产品，实现其云端管理及随时 随地的移动应用访问；Ayla的端到端软件平台串联起设备、云、和App，为客户以及最终消费者提供安全的网络连接，数据分析能力和丰富的用户体验；2016年6月，Ayla Networks宣布获得3900万美元C轮融资，领投方是设计制造商三诺集团（3NOD）和安赐资本（Ants Capita）。图 29 产业链回顾分析信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD2.4 政策监管2.4.1 主管部门——中华人民共和国住房和城乡建设部图 30 中华人民共和国住房和城乡建设部信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD、政府官网图 31 相关监管流程和改革重点信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD、政府官网2.4.2 政策汇总为了建立安全良性的房地产市场环境，今年5月国家发布了相关政策。由自然资源部发布的《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》中明确表示，将加快不动产在互联网上登记的进程，尽快建立集成、统一的网上“一窗受理”平台。实施互联网联合不动产登记后，实现了线上线下“一窗受理”平台，简化了办事流程，提高了办事效率。政策的发布一方面可以利于群众在线上办理不动产证明，其次用户还可以自行查询房源信息，在买房前可以做好充足的准备。除此之外，在上述的《通知》中还提及了未来将要全面实施“预告登记”制度，简单说就是在买房签合同时可以向相关部门申请预告登记，这样就在很大程度上防止了房产中介“一房二卖”的无良行为，极大地降低了交易风险。图 32 头部企业的商业模式创新信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD、政府官网除了国家层面上的动作之外，头部企业也开始了新动作。近日，阿里和易居联盟，入局房地产，并启动首届“房产双11”。也正是因为房地产市场动作频频出现，所以部分人才会认为房产中介市场将会出现新的局面，随着阿里的入局，房产行业也将拥抱数字化，更加科技和完善。第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业3.1 行业综合财务分析——房地产服务3.1.1 财务及估值指标信息来源：千际投行 资产信息网 WIND3.1.2 指数化分析行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等，这里着重呈现市净率估值法。图 33 指数化分析信息来源：千际投行 资产信息网 WIND3.1.3 盈利预测及估值图 34 指数回报统计资料来源：资产信息网 千际投行3.2 以贝壳BEKE.N为例研究主营构成图 35 主营业务构成信息来源：千际投行 资产信息网 WIND3.3 价格驱动机制——定价政策与管制3.3.1 产业链定价机制信息来源：千际投行 资产信息网 WIND房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。房地产价格政策抽象来看可分为两类，一是高价格政策，二是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格。低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。3.3.2 定价机制的意义(1) 有利于推动房屋建设的发展。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对于房屋建设有巨大的推动作用。(2) 有利于搞活房地产流通。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对搞活房地产流通十分有利。(3) 有利于调节住房消费。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对住房消费能起到有效的调节作用。(4) 有利于促进房屋建筑企业公平竞争。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，可以促进房屋建筑企业之间的公平竞争。图 36 定价的基本策略信息来源：千际投行 资产信息网 WIND图 37 定价策略信息来源：千际投行 资产信息网 WIND图 38 低开高走策略信息来源：千际投行 资产信息网 WIND图 39 低开高走策略信息来源：千际投行 资产信息网 WIND图 40 折扣定价方案信息来源：千际投行 资产信息网 WIND3.4 行业风险分析和风险管理3.4.1 市场风险图 41 基于波动率的市场风险分析信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD3.4.2 法律和合规风险房地产互联网金融一直是房地产电子商务发展的最大桎梏，对于购房者而言，首付款也一直是头疼之处。在分析“房金所”和“天下贷”两大代表性房地产互联网金融平台推出的产品属性基础上，提出平台运行中可能面临资金投放和标的脱节、借款人违约导致银行和金融平台双重坏账的风险，建议从制度、法律层面出发，结合大数据时代技术和分析手段，建立完善房地产互联网金融生态圈，以此推进房地产互联网金融平台可持续运行。经统计截止2020年12月20日两大平台公布数据，房金所实现资金归集和投放共计7171.5万元（因买房宝数据未能统计，实际数据可能大于7171.5万元），其中房险贷归集和投放3050万元，房保贷2969万元，房抵贷629.5万元，房金贷480万元，众筹43万元。天下贷“天下金”和“房产众筹”两项产品共计实现资金归集和投放达11774.629万元。在众筹平台，搜房天下贷发展更为迅速，平台数据显示搜房天下贷众筹已在全国28个城市45个房产项目中展开，项目共实现众筹总额为1944.629万元，参与众筹的项目不仅分布在北上广等一线城市，其中也不乏唐山、乐山等准二线和县级城市。而房金所则在众筹板块稍显逊色，截止统计日期只有三亚凤凰水城南岸（众筹金额43万元）一个项目推出众筹。3.4.3 金融风险房地产互联网金融平台将“互联网+房地产+金融”三者有机融合，房地产电子商务正在朝着最后的一公里努力。房地产互联网金融平台帮助购房者以较低的首付款实现了买房的愿望，同时也促进社会资金流动和开发商走量，可谓是多赢，但在未来实际运营中仍然将面临一些困难和风险。房地产互联网金融平台主要业务是资金归集和投放，要将其与非法集资区分开来，因此需要解决以下法律问题：(1) 房地产互联网金融平台作为归集资金主体的合法性。(2) 互联网金融平台资金归集后如何进行投向管理，是只能用于购房首付还是可以用于其他方面，操作流程是否有相关法律规定可以进行约束，例如公积金是“银行专户存储、财政监督”。(3) 如出现大面积违约，投资者的损失赔偿机制。这些法律问题都需要在下一步实践中进行界定和完善。投资人将资金投放至房金所和天下贷平台后，下一步是由平台将筹集的资金交给对应项目的开发商，单个投资人不能进行管控和跟踪查询，后期资金流向透明度低。从搜房天下金公布信息看借款人归集资金具体用于哪个楼盘尚不明确，后期准备投资的用户容易产生对资金投入后流向不明的质疑。房金所对投资标的按照“一宝六贷”进行细分后，投资资金和标的物“一一对应”匹配度更高，但也未能实现后期资金投放的公开化操作。房金所推出的“一宝六贷”以及天下贷“天下金”产品风险的核心在于购房者在产品到期时是否能够按时“还本”，这就涉及申请融资的个人和企业的信用评价。首先现平台针对借款者信用审核只是在身份证验证、收入、车贷、房贷等基本面审核，因互联网金融平台不能调用银行等金融机构的个人信用数据库数据，另外通过国家个人征信平台获取信用信息也不全面，因此不能对借款者日常消费习惯是否超出收入水平、家庭其他借款、收入稳定性等信息进行审核，借款者违约风险控制能力较弱。其次，通过对房金所平台公布房险贷和房保贷产品信息统计，“房险贷”产品中首次购房者通过互联网金融平台融资金额占总房价款的比例平均约为1319%，假设借款人购房时按首付30%，贷款70%计算，则借款金额占首付款比例平均约为43.98%。“房保贷”产品中首次购房者通过互联网金融平台借款金额占总房价款的比例平均约为13.44%，如按首付30%，贷款70%计算，则借款金额占首付款比例平均约为44.81%。基于以上数据，如通过房金所的“房险贷”和”房保贷”产品购房，按照现行政策，首次购房者最低仅需支付约占总房价款15%的自有资金则可完成购房。首付比例的进一步降低将激发购房者纷纷入市，但如果购房者未来12个月（平台设定最长借款期限）没有足够的现金流到期支付本金、利息和银行贷款月供，担保公司、开发商和保险公司需要赔偿投资人本金，平台声誉受损，银行也将面临断供。信用缺失用户违约将同时引发房地产互联网金融平台和银行出现坏账的连锁反应。3.5 竞争分析——基于波特五力模型图 42 波特五力模型信息来源：千际投行 资产信息网 iFinD3.5.1 供应商的议价能力(1) 政府：政府出让土地以进行开发建设。由于土地出让市场中有且只有政府一个供应商，并且土地具有不可替代性及政府对土地的完全垄断，使政府议价能力非常强。(2) 银行：房地产作为资金密集型行业，高度依赖银行提供资金。房地产企业获取投资回报的最重要的因素在于财务杠杆利益，失去财务杠杆，便使得净资产收益率大幅降低。过去企业一直都主要依赖银行信贷来获得财务杠杆，大多房企上市公司资产负债率高。房企普遍选择债务融资的原因是债务融资成本低且不需要出售一部分股权。因此，银行的议价能力较强。随着新的法律法规的出台以及银根缩紧，政府控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”，企业获得信贷名的能力越来越弱，未来通过银行贷款获取资金的要求会越来越高，银行的议价能力更强。(3) 原材料供应商、建筑公司：房地产处于供应链核心位置，原材料供应商、建筑公司议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。3.5.2 购买者的议价能力我国房地产市场购买者规模庞大，符合购买者需求的供给远远不足。大多数消费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，产品替代程度低，消费者转换成本高。其次我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。再者在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如蚍蜉撼大树的效果。由此可见，购买者议价能力较弱。3.5.3 新进入者的威胁(1) 规模经济：从市场格局来看，规模房企竞争优势较为凸显，市场集中度小幅提升。15-18年间，前10强房企市占率从16.9%大幅提升至28.3%，11-20强房企市占率从5.9%提升至10.2%，21-50强房企从8.4%提升至17.3%，行业内前5%的房企占55.8%的市占率。2020年1-10月，TOP10、TOP30、TOP50房企操盘金额门槛分别达到1825.9亿元、796.4亿元、478.6亿元，分别同比增幅11.8%、13.4%、10.9%。总体来说，房企逐年增加的投资规模使得潜在进入者的劣势逐渐放大，规模经济壁垒逐渐升高。(2) 政府政策：一方面，政府限制贷款过度进入房市。2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业，个人住房贷款余额主要针对购房者的购房贷款。贷款新规旨在限制银行贷款过度进入房地产行业，增加了进入障碍。另一方面，十九大以来，我国加大对外开放力度，一些资金实力雄厚的国际公司也开始进军中国房地产市场。中国加入世后，外国资本和企业来华投资贸易壁垒有很大程度的下降，使得大量的外资和企业的进驻，我国房地产企业受到很大的威胁。对于市场竞争力薄弱和规模扩张力度不强的房地产企业来说，退出房地产行业只是时间问题。更大的市场份额可能被外资、外商所拥有。(3) 产品差异：由于我国城市人口的结构和背景极其复杂，各个城市对于外来人口的开放程度也不一样，因此，房地产企业在开发项目之前，应着重研究消费者市场需求的变化，不断开发适应社会需求的户型、景观等产品，并与时俱进，适当引入新技术新材料，或者打造低碳生态产品，以增强其产品力，甚至引导并提高社会消费意识。同时，随着房地产行业形势的日益严峻，企业应该更多地转向切实的营销策略。在保障产品品质的前提下，企业应更多的关注营销的创新，积极推动产品销售，促进资金周转，建立企业品牌，建立差异化优势。(4) 资金需求：房地产是个资金密集并且资本的周转很慢的行业，据数据分析，该行业的总资本周转率普遍大约仅在零点三左右，资金的使用效率极低。因此，它要求企业有足够大量的资源投入。增加了进入障碍。3.5.4 替代品的威胁目前，房地产行业的替代品有自发建房、小产权房、二手房、国家廉租房、国家保障性经济适用房等。虽然二手房、国家保障性经济适用房都在蓬勃发展，但是在很长一段时间内，由于房地产在国人心中的特殊性，它的地位都是不可动摇的。因此，替代产品的威胁可以忽略不计。3.5.5 同业竞争者的竞争程度(1) 行业内众多的或势均力敌的竞争对手虽然目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低，且各企业间综合实力参差不齐。限于资金和经验不足等原因，中小企业往往避开大企业集中的大城市，选择在二三线城市拓展业务。此外从具体房企来看，龙头企业行业地位稳固，碧桂园、中国恒大、万科地产依旧是行业领先企业。数据显示，2020年1-10月，碧桂园以6903.1亿元的销售额排行第一，恒大和万科分别以63525.2亿和5467.6亿紧随其后名列2、3名。4～10分别是融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、世茂集团、华润置地、招商蛇口。一般情况下，某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着，那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力，对于维持企业竞争优势是至关重要的。与单纯依赖某一主导战略的企业相比，能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业，会处于一种更加有利的位置。(2) 退出障碍高房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的人、财、物已经投入，真正的“产成品”还没有出来，这是个两难的境界。如经常看到的“烂尾楼”，就是这种情况，原因是多方面的。要想尽量避免这种事情的发生，就要进行周密的开发前的可行性分析与规划。3.6 中国企业主要参与者(1) 贝壳依据贝壳找房在IPO招股书上的商业模式披露，贝壳的盈利模式来源包含以下三类：一类是在二手房版块的收入，三年的收入：185亿、 202亿、 246亿（2017-2019）收入类型：a 自营链家品牌的二手房买卖和租房的交易佣金，以及链家和其他品牌中介在贝壳合作撮合交易中的分润；b 在贝壳平台交易的佣金手续费，以及德佑等加盟品牌的加盟管理费；c 贝壳平台的其他增值服务， 如：过户费（ transaction closing services）、现场核查、招聘、培训等服务；需求场景：a 对于买方来讲，找房的成本极高：买房是个重决策的购买行为，需要收集足够的信息进行决策，但市场现状是虚假房源居多且不全面，买方收集信息的过程时间成本极高，中介靠信息差欺骗购房者获取利润，买方与中介斗智斗勇以及后续交易的相关政策风险及繁琐的交易手续，买方是愿意付出一定的经济利益换取以上痛点的完美解决；对于卖方而言，发布房源的成本高：房子是个高价值产物，出售的决策同样是慎重的。卖家需要调研评估房子的市面价值，需要筛选可信且低成本的信息发布渠道，需要多次带领多个买家进行看房，需要处理交易环节相关的手续，每个过程对于一般用户都是极其痛苦且需要耗费高额时间成本并由此错过房价的最佳成本（房价波动带来的偏差），卖方同样愿意付出一定的经济利益获取以上痛点的完美解决。说到这，有个例子：经纪人带买家看房成交后，买家就抱怨说：我感觉手续这么简单，你还要收2%的服务费，感觉我有点亏啊。经纪人笑笑说：正是由于我们的存在才让你感觉到手续的简单便捷，你的感受就是我们的价值，你的服务费不亏的。b 对于加盟商来讲，小型的加盟商只具有少量的客户（买方/卖方），无法在其平台进行匹配进而成交，所以需要要依靠贝壳海量的匹配资源；另一方面需要依靠贝壳的品牌公信力作为背书，来加速促成本平台的双边交易，需要进行品牌的加盟并支持一定的加盟费；对于贝壳来讲，加盟商不管是依赖资源，还是依赖品牌公信力，其实是对平台现有流量和资源的再次利用，并收获对应的收益，原则上来讲，贝壳希望类似的频次和数量越来越多，以获取更大的营收。c 对于买卖双方来讲，购房过程中有一些环节是需要专业的人员来处理，比如面积核查、过户办理等费用，买卖双方不专业且没时间提供类似服务，需要依赖贝壳平台提供服务完成购房的流程并支付一定的经济利益对于平台来说，提供购房过程中的一些环节的处理能力，不仅可以加速房屋交易流程，还可以进行赚取一定的服务差价（提供单项服务的成本和收益差值）二类是新房版块的收入：三年的收入：64亿、 75亿、 203亿（2017-2019）收入类型：面向开发商收取费用， 然后贝壳给中介公司和中介代理分佣；需求场景：对于买方来说，一部分因一些原因（比如结婚、投资、学区）等会考虑新房甚至是期房，该类型的房子的购买过程同样会面对上述买房的痛点，所以付费的动力是有的。但该模式下买方不支付相关费用，而是包含在总房价中；对于卖方来说，此时的卖方是房地产开发商或者承包的经销商。卖方需要以一定的营销费用卖掉多套房子，以达到获取利润的目的，卖方需要有一个引流获客继而转化成交的渠道，贝壳平台及经纪人承担了该角色，负责分销并获取服务费（对卖方来讲是营销费）三类是提供与房子或家庭相关的增值服务；三年的收入：6.3亿、 10亿、 11.7（2017-2019）收入类型：金融、 装修等上下游的业务流程扩展等；需求场景：一个需求的满足可能会衍生出更多的需求。对于买方而言，买房的需求和过程会持续衍生其他的相关需求。当买方选购过程中看中了略微超出自己预算期望的房产时，就会产生资金缺口的诉求。当买方选购完成后需要进行装修时，新的装修需求就会产生。当买方选购完成时需要搬家时，代搬家的需求就会产生。对于贝壳而言，解决并满足买方在购房过程和购房完成后的衍生需求，有利于加速交易流程，还可以提高买方的购房满意度，同时获取一定的收益。(2) 房天下房天下控股旗下拥有六大集团：新房集团、二手房租房集团、家居集团、金融集团、新城市发展部、国际部，业务覆盖房地产家居所有行业：新房、二手房、租房、别墅、写字楼、商铺、家居、装修装饰等。(3) 搜房网搜房网（域名"sofang.com"），为北京道杰士投资咨询服务有限公司所有。在1999年-2014年期间，道杰士所拥有的搜房网（域名"sofang.com"）与上市公司搜房控股所拥有的搜房网(域名"sofun.com" )长期并存。2014年，道杰士在与搜房控股的商标官司中胜诉，获得“搜房”商标。同年搜房控股旗下的搜房网更名为“房天下”，并更换域名为“fang.com”。(4) 安居客安居客是国内领先的房产信息服务平台，2007 年正式创立，始终致力于实现打造“人人信赖的生活服务平台”的企业愿景。公司业务全面覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等领域，在为用户提供安心、可靠、便捷找房服务的同时，满足开发商与经纪人高效网络推广需求 。3.7 全球重要竞争者(1) AIRBNBAirbnb是AirBed and Breakfast（"Air-b-n-b"）的缩写，中文名：爱彼迎 。爱彼迎是一家联系旅游人士和家有空房出租的房主的服务型网站，它可以为用户提供多样的住宿信息。2011年，Airbnb服务令人难以置信地增长了800%。Airbnb成立于2008年8月，总部设在美国加州旧金山市。Airbnb是一个旅行房屋租赁社区，用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序。据官网显示 以及媒体报道，其社区平台在191个国家、65,000个城市为旅行者们提供数以百万计的独特入住选择，不管是公寓、别墅、城堡还是树屋。Airbnb被时代周刊称为“住房中的EBay”。2015年2月28日，美国短租网站Airbnb正在进行新一轮融资，而估值将达到200亿美元。2015年2月，根据消息人士的说法，Airbnb计划融资10亿美元，已完成了其中的一半，投资方包括富达、TPG、T. Rowe Price、Dragoneer、Founders Fund、红杉资本和俄罗斯DST 。2016年11月01日，国外媒体报道美国短租服务公司Airbnb对中国用户表示，该公司将在本地存储他们的个人数据 。2017年1月27日，总部位于旧金山的短期租赁网站Airbnb首次盈利，公司营业额增长超过80%。 爱彼迎平台表示，严厉禁止“刷单”等滥用平台评价机制的行为，一旦发现有入驻平台的商家、房东存在违规，将会采取房源排名降低、罚款甚至永久下线、封停账号等措施。2020年8月19日，Airbnb宣布已提交上市申请。第四章 未来行业展望——行业监管与金融风险防范相结合房地产互联网金融服务平台将购房者借款买房的线下需求在线上满足，开出了一条新的道路。但平台未来除了自身不断积累经验外，还需加强和政府、房地产开发商、保险等配套服务商的合作。4.1 建议尽快出台房地产互联网金融监管法律法规对于房地产互联网金融的发展来说，相关法律法规体系的建设和完善是其区别非法集资的关键，这将决定未来互联网房地产金融能走多远。相关的法律法规主要是用于设置规范和合理的行业准入门槛、界定房地产互联网金融的内涵和范畴，建设相关国家指引文件和标准，规范网络集资信息发布行为，梳理未来发展的框架和原则，引导平台参与者参与行为的规范化，从而为房地产互联网金融的发展创造一个良好的、有序的空间。4.2 建立房地产互联网金融生态圈以新浪房金所和搜房天下贷为代表的房地产互联网金融平台应尽快构建互联网金融生态圈，在产业生态圈内实现商业信息和资金的流动和周转，形成有效的交易市场。4.3 构建多层次房地产互联网金融风险防范机制因为平台归集资金取之于民，因而资金安全性和风险防范永远都应作为房地产互联网金融平台发展需要把控的关键。（1）与拥有大数据的公司和银行合作完善申请者信用审核建议房地产互联网金融平台和腾讯、淘宝、商业银行等掌握大量个人信用数据的单位合作，从消费习惯、信用卡使用习惯和还款违约情况、银行存借款记录等多角度对借款者的信用状况和还款能力进行评估。另还款过程中，建议平台技术上要对每笔还款中的业务进行实时扫描，对出现3期以上逾期支付利息或者还款异常的业务进行预警，及时做好可能出现违约资金量预测，如出现违约情况，则启动赔付和追偿行动，以此来增加平台运营的安全性和应变能力。（2）引入第三方评估机构对借款者拟购买的房产进行价值评估借款者拟购买房产价值评估有两大作用：一是帮助借款者重新认识房产的价值，了解拟购买房产在还款期内是否会出现价值剧烈波动，防范购房者在自有资金不足的情况下因预期项目房价会上涨而盲目通过平台借款买房。二是增加投资者对投资标的对应房产项目信息的掌握度，包括借款人拟购买房产的区域、价格、户型、周围配套、周边类似项目价格、是否存在烂尾风险等信息，投资人可结合自己对该区域房产项目价值的判断决定是否投资给借款人用于购房此楼盘项目的房产。（3）建立归集资金银行专户存储和定向投放机制建议房地产互联网金融平台不设资金池，所有资金都由银行专户存储，平台只收取服务费。平台要严格控制资金投向，杜绝将资金用于借款人申请投入房产项目以外的其他用途，尽量做到资金归集和资金投放一一对应，保障资金使用安全性，也避免现有部分P to P个人小贷平台出现的用户提现无资金可取和平台负责人归集资金后跑路的风险。Cover Photo by Shalev Cohen on Unsplash